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2014.08.05

▼その他

コラム「私が中古戸建てを買ってリノベーションできる街ってどこ?」

こんにちは、戸建てリノサポ担当の鈴木です。
突然ですが、㈱リビタでは“Club ReNOVATION会員 約100人からアンケートを頂きました。

 

Q1「戸建てに住むことのメリットは何だと思いますか?」

○まとめ
一番は「土地」の “資産性” と “ゆとり” 。 「建物」については “自由度” がメリットに感じられています。
個人的には、 建物の自由度はもちろん、縦方向の空間ボリュームも戸建てならではの魅力だなぁと感じております!


PHOTO:石神井台の家

 

Q2「戸建てに住むとしたら土地の広さはどの位が理想?」

○まとめ
戸建てに求めるのは、やっぱり土地のゆとり。
都心における一般的な新築建売住宅の土地の面積は、約100㎡(約30坪)くらいが多くなっているので、それよりもゆとりのある広さ、つまりお庭や屋外の余白を楽しめるスペースが求められているのですね。

広いお庭でグリーンを楽しんだり、デッキやパーゴラなどで自分らしい心地よい居場所をつくったり、暮らしの楽しみが拡がりますね。

 
PHOTO:石神井台の家

 

Q3「戸建てに住むとしたら建物の広さはどの位が理想?」

○まとめ
一般的なマンションの専有部=70㎡・3LDKといわれておりますが、戸建ての場合にはそれよりも圧倒的に建物の広さを求める傾向にありますね。広さがあるということは、それだけ室内に「ゆとり」が生まれ、永く住み続けられる「可変性のある空間」が求められているといえるでしょう。

 

「戸建てリノベで自分らしい暮らしを実現したい」と思い描くものの、もっとも多くいただく質問の多くは「希望の街で戸建てリノベをするためにはどれくらいお金がかかる?」について。
ここでは、普段個別相談会でお話ししていることを少しだけご紹介します。

 

私が中古戸建てを買ってリノベーションできる街ってどこ?

とにかくわかりやすいことを第一に、簡単な表をつくってみました。

「中古を戸建てを買ってリノベーション」する場合、一般的な総予算とエリアイメージの関係 

・参考:(財)東日本不動産流通機構
・金利は基準金利2.475%(平成26年8月現在)、優遇1.5%の場合。金融機関及び保証会社の審査により異なります。

前提条件について少し解説。

①リノベ工事費

中古戸建てを買って、写真のようなフルスケルトン状態にしリノベーション工事を行う場合、床面積100㎡くらいを想定すると、工事費は約1,500万円くらいと仮定しました。
工事費というのは、プランや素材、建物の状態・特徴によって変動するものなので、一概にいくらというのが難しいものですが、これまでの事例より仮定。

 
PHOTO:解体後の状態 

②諸費用

リノベーション工事をするときもしないときも、そもそも不動産を購入するのに必要な諸費用と、リノベーションにともなう諸費用を合わせた金額の目安です。
この諸費用も、さまざまな条件で変わってくるので、あくまでもイメージとして。
諸費用分を自己資金として現金でご用意いただくことで、金融機関の優遇金利を受けやすくなるため、いつもおすすめをしています。

③土地相場

相場(ここでいう坪単価=一坪あたりの土地価格)は、立地や土地の条件によって決まります。
考え方としては、土地の坪単価 ×土地面積 = 土地価格となり、ここでは土地面積を100㎡(約30坪)で仮定しています。
一般的な建売住宅くらいの土地の大きさのイメージです。

上記のような前提条件のもと、エリアのイメージを割り出したものが上記の表です。

 

戸建ての場合は、マンションよりも物件価格が高くなることがほとんどです。
ただし、マンションに暮らすときに必要となるランニングコスト(管理費・修繕積立金・駐車場代等)のうち、管理費・駐車場代(都心のマンションでいったら、4万円くらいでしょうか。)が必要なくなると、例えば20年住む場合には900万円くらいに換算できます。(金利は基準金利2.475%(平成26年8月現在)、優遇1.5%の場合)
住まいの予算設定もマンションと戸建てとでは変わってくるのですね。

 

上記の表では土地を100㎡(約30坪)に想定していますが、土地の広さを調整したり、土地の条件を調整することで予算の調整も可能です。

たとえば、「敷延」とか「旗竿敷地」と呼ばれる土地。
一般的には道路に接する長さが短い土地は、割安感があります。駐車場として利用するのもいいですが、イラストのようにアプローチを路地のようにとらえ、魅力的な空間にすることも可能です。

 

 

また、傾斜する街並に建つ物件に多いのが、擁壁(ようへき)の上に建つ戸建て。
新築するときには、この擁壁を新たにつくりなおす必要がある場合もあり、割安感がある傾向にありますが、一方で眺望や日当たりが望める傾向にあります。

 

マンション以上に、物件価格の幅が広い傾向にある戸建て。何を重視して、どんな暮らしを実現したいか、まずはそれを明確にすることが大切といえるでしょう。

 

 

平成26年には税制が改正され、これまで築20年越えの木造戸建てでは難しかった住宅ローン控除や不動産取得税などの各種減税措置が、物件取得後に耐震改修工事を行うことで受けやすくなり、戸建て暮らしが身近になりました。
リビタでは、WEBサイト「HOWS Renovation Lab.」や、各種イベントを通じ、本質的に豊かな暮らしかたを考え実践する場を提供したいと考えております。

直近では、築46年の中古戸建てを買ってリノベーションしたお宅で見学会を予定しています。
戸建て暮らしの楽しさや魅力を実感しに、ぜひいらしてくださいませ。

▼8/30(土)開催 自ら手を入れる暮らしを実践!「築46年の戸建てを買ってリノベーション」竣工見学会
http://hows-renovation.com/event/yurigaoka/

▼どうやって戸建てリノベーションを進めたらいいか?
http://hows-renovation.com/kodate_reno/consulting/

 

テキスト:ReBITA、イラスト:Shunshun

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