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2012.08.24

▼野毛の家

問題発生!構造が図面と全然ちがう!?

こんにちは。リビタの西川です。

先日ご紹介した多摩川お散歩エリアの物件ですが、売主さんが新築当初の図面をお持ちでしたので、
プランニングの参考にしようと見てみると…

あれ?なぜだか現況と全然違う!!!
隣りの建物のプランなのでは?と見てみても、隣りとも形状が異なります。
図面がこちら。

【現況図】

 

【新築前】

ポーチと玄関の位置は同じなのですが、それ以外は全く別の物件です。
(少し見にくいですが…)

ということは、以下の問題点が浮上してきます。
・ 構造上の問題はないか。
  建築年次としては新耐震基準の物件ではありますが、現況では耐震性能を担保できるものがありません。
・ 違法建築ではないか。
  そもそも検査を受けていない建物なので、遵法性違反の可能性があります。
  建ぺい率、容積率、高さ制限、隣地後退、斜線制限など建築をする際にカバーしなければならない
  ポイントが現行の法規に則っているが調査が必要です。

リビタが取得後に改修をすることで解決できる内容であればリノベーションで価値を付加できるのですが、
違法建築の場合は建て替えをしなければなりません。

戸建の中古ストックのほとんどは、地元の工務店さんが建てたものだと言われています。 
棟梁さんや職人さんの判断で、建物の仕様や納め方が現場で変更されることは多く、確認申請図面と竣工図に多少の差異があることは良くあることなのだそうです。 
工事完了後の遵法性適合検査資料として「検査済証」がありますが、現在流通している中古ストックの多くは検査済証を発行していない建物なんです。

戸建の場合は、マンションなどの共同住宅と比べて圧倒的に資料が少ないので、現況を見て判断する現場調査力が重要であると痛感しました。

そこでリビタではこんなチェックリストをつくっています。

内見時のチェック項目や、建物遵法性、構造、保証、助成金、境界、住宅ローン融資利用要件など。。 
これら全てをクリアした物件が、リビタの戸建リノベーション物件として商品化されるのです。 
リストの内容は、日々更新されていきます。

今回は「図面と現況の差異チェック」という項目が新しく追加されることとなりました。

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