日本で最も多い住宅ストックにもかかわらず、「築20年で価値がゼロになる」と言われる木造一戸建て。
でも、その評価は本当に正しいのだろうか？
いや、リノベーションによってその可能性を引き出し、
価値を高めることができる木造一戸建てもたくさんあるはず。
リビタの戸建てリノベーション事業は、
そんな木造一戸建ての可能性を多くのひとに知ってほしいという思いから始まりました。

5月28日、リビタの戸建てリノベーション事業のプレス発表の場で行ったトークセッション『住まいを編集する』。
デザインプロデューサーとして多方面で活躍する紫牟田伸子氏をモデレーターに迎え、
『東京 R 不動産』ディレクターであり、建築家としても活躍するOpen Aの馬場正尊氏、
そして弊社リビタ常務取締役・内山博文によるリノベーション談義は、
木造一戸建ての可能性、住宅ストックの流通、自立する家づくり、そして街づくりのことと、
話題は多岐に及び、大いに盛り上がりました。

このトークセッションの内容を全4回にわたってご紹介いたします。

紫牟田 ：
みなさん、こんにちは。紫牟田と申します。
あの、私はデザインプロデューサーということで、
正直に言うと、ここにいらっしゃるみなさんがお持ちである
住宅に対する専門知識というのは、私には断然ないんですね（笑）
でも、リノベーションというものにすごく興味を持っていまして。

実は、自分でリノベーションしてみたんです、自宅を。
やってみたところ、いろいろ問題もありまして、そういったところを、
リビタや馬場さんが監修しながらリノベーションをしているということを伺って、
それで興味を引かれまして、ほいほいとこんな大役を引き受けてしまったわけですが……。

正直に言うと、プレス発表後の会場からの質疑応答を聞いていて、
そのレベルの高さを目の当たりにして、今すごく緊張しております……。

会場 ：
（笑）

紫牟田 ：
「あんなハイレベルなこと聞けない！」みたいな（笑）
……そんな感じで申し訳ございませんが、
ええっと、少し気分を鎮めましてから、始めさせて頂きたいと思います（笑）

私が住んでいるところは、築40 年ぐらいの、コンクリート造の一戸建てなんです。
中古で、しかも借地なので、かなり安かったんですね。
まあ、そういった条件だったので、手に入れられるなと思ったわけです。
その家の間取りを見たとき、とても四角い空間で、可変性が高いように思ったんですね。
部屋と部屋の間の構造壁ではないところの壁を取り払って、一室空間にリノベーションするのが、
最適というか、最短の問題解決方法だと考えたんです。

ただ、非常に問題だったのが、コンクリート造だと、
水周りをどう改造できるのかが全然わからなくて、どうしたらいいんだろうと思ったんです。
木造なら、自分たちでもなんとかできるのかもしれないけれど、
コンクリート造だと、自分たちでは非常にやりにくい面があって。

それで今回のリビタの戸建てリノベーション事業では、
木造にこだわってリノベーションしていくということでしたが、
その方針の背景には、そういった建物の構造の違いによる特性も背景にあるのでしょうか。

内山 ：
実は私も技術者ではないんです。
なので、素人目に見て、鉄筋コンクリート造の方が安全で、
木造の方は20 年経てば価値がゼロになってしまうし駄目だろうと、
そんな感覚を持っていたんですね。

さらに、私は過去に建売住宅を手掛けたこともないし、特に知識もなかったのですが、
今回の戸建てリノベーション事業で、
木造在来工法の建物にこだわってやっていこうと考えたのには、
建物や空間の使い方に問題が起きた時に対する改変の容易さ――可変性というか、
最近、馬場さんがよく仰っている“ 再編集” がしやすい側面があるというか。
要は、「つくられた間取りのまま住まなくてはいけない」ということが、木造ではないんですね。

戸建てリノベーション事業の第１弾である「練馬石神井台の家」についても、
元の間取りでは１階にリビング、２階に寝室だったのを、上下階を逆に入れ替えたりしています。
そういうことが、そんなにたくさんのコストを掛けなくても、実は容易にできてしまう。
容易にやりやすいんです。
そういう意味では、木造在来工法の建物が、リノベーションという手法が活きる、
一番理想的なハードなのではないかと思ったんです。
だけど、なぜそれが行われてこなかったのかというところに、すごく疑問を感じて。
ならばまずはと自らトライしてみたところ、前述の仮説は合っていたのだと知ることができた。

現時点で、木造在来工法にこだわろうとしているのは、そこの部分ですね。
“ 再編集” が容易にしやすいということ。
ユーザーにも一番メリットがあるだろうし、
また、この「練馬石神井台の家」のような中古住宅ストックが、
日本にある住宅家屋の50％を占めているという状況を考えると、
まずはそこにトライしていきたいという想いがあり、
それが木造在来工法の中古住宅をターゲットにしてやっていこうと思った原点でした。

紫牟田 ：
馬場さんは、鉄筋コンクリート造のオフィスビルなどもリノベーションされていますが、
木造在来工法の建物のリノベーションについては、どういう風にお考えになられていますか。

馬場 ：
そうですね、僕もだいぶたくさんの建物をリノベーションしてきたんですけれど、
こうやって落ち着いて、この10年ほどを回想してみるとですね、
普通の木造住宅をリノベーションした事例というのは、1件しかないんですよ。

で、それはなぜだろうかと考えたときに、木造住宅をリノベーションしたことによって、
住宅の価値が上がったり、再販できたり、そういうことができるわけがない、
という常識があったんじゃないかなと思い始めたんですね。

紫牟田 ：
それは、世間一般の常識として？

馬場 ：
世間一般の常識として。なぜでしょうね？
日本の住環境は、木造によって形成されてきたはずにも関わらず、
いつの間にか、鉄骨造や鉄筋コンクリート造が偉くて、木造はそうでもない、という考えを、
僕らは刷り込まれてしまっていたのかもしれません。

実際ですね、建築学科を卒業された方はお分かりだと思うんですけども、
木造建築についてはほとんど学びません。
鉄筋コンクリート造などについては徹底的に叩き込まれるのに。
それが日本の近代の建築の教育だった。

紫牟田 ：
ええっ、そうなんですね。

馬場 ：
もはや、木造建築は大工さんがつくるもの。建築家が設計するものではない、
というぐらいの勢いだったんですが、時代は大きく変わっていて。
世界中のトレンドと言ってもいいと思うんですが、今、世界の建築シーンでは、
木造の住宅や木造の建物をつくろうよ、という流れになってきている。

なぜかと言うと、まず環境のためですね。CO2の削減のためです。
今まで木造の建物は、住宅から小学校からなにから、
マクロレベルで全部鉄筋コンクリート造に建て直されたけれど、今後は木造になっていきます。
これは大きな、世界的な施策として。
僕らはその時代の曲がり角に居て、木造を再考する時期がきているんです。
オーストリアやスイスの大学に行くと、木造建築学科という学科まで出来ているわけですよ。

紫牟田 ：
そうなんですね。それは面白いですね。

馬場 ：
それで、海外の彼らが日本に学びに来るわけですよ。
でも、日本の建築業界は「木造はイマイチ……」って感覚で、
彼らは「ええっ？」みたいな状況になっています（笑）

それにも関わらず、です。
マスマーケットの現実としては、普通の住宅商品としては木造住宅しか建てられなかったわけです。
内山さんが仰ったように、日本で最も多いビルディングタイプは木造なんです。
その空白の、やらなければならない膨大なストックに関して、なぜ誰も手をつけなかったのか。
リビタという会社は、シェアハウスもそうですが、必ずと言っていいほどに
そうした空白部分にバーンってダイブしていきますけど、今回もまたかって（笑）

紫牟田 ：
仰る通りですね。
価値があるものと思われている木造住宅――今ではもう建てられないようなものや、古民家など、
そういうものを残していこうという意味での再生計画はありましたが、
その狭間の中で、一般の木造住宅というものは、見過ごされてきたと言ってもいいでしょうね。

馬場 ：
後回しにされてきたんですよね。

紫牟田 ：
ところが、ちゃんと目を向けてみると、ものすごく数が多いと。
ただ、いろんな状態や形状の木造住宅がありますよね。
リビタでは、「この家は残せるな」「この家はちょっとやめておこう」といった判断は、
どういったことを基準にして行っていくんですか？

内山 ：
逆にないかもしれない。

紫牟田 ：
どんな家もできると？

内山 ：
ええ。
プレス発表時の「練馬石神井台の家」についての解説でもあったように、
あの家も、もとの状態を見てこのまま分譲できるとは、決して想像できる物件ではありませんが、
できないことはないな、ということに気がついたんですね。

外観を含めて、変えようと思えば全部を変えられてしまいますが、
思っていたほどのコストを掛けずに、
断熱改修含めてリノベーションできるということがわかったので。

さすがに、改変のしようのないもの、構造的にもうどうしようもないもの、
そういった住宅もあるかもしれませんが、
そこまでのものでない限り、とりあえずはトライしてみようと思っています。
建築基準法を満たしていない違反建築以外は、という注釈付きですが。

馬場 ：
その感覚は、僕はよくわかります。
今現在は何件かの木造リノベーション案件が進行中ですが、
前述した、これまでに一件だけやった木造のリノベーションは、京王線沿いに建っていた建物で、
そのままではどうにも使いようがなく、中古で売っても買い手がつかないので、
賃貸に出せるようにバリューアップしてくれという依頼だったんですね。

結構、古い木造だったんですが、
まずは、天井を取り払って、不要な壁をなくして……という風に、
どんどんスケルトン化を進めていると、柱や梁が現れてくるんです。
天井を取り払った小屋裏にバーンっと掛かっている梁とかを見て、
「いい感じだなぁ」と思ったり、「筋交いはこう入っているんだ」とか、
確認しながら解体していくわけですね。

それでですね、“ 構造補強” や“ 耐震補強” と聞くと、
なんかもう、ものすごいことみたいに世間では思われているじゃないですか。

紫牟田 ：
はい、ドキドキします。

馬場 ：
そうですよね（笑）

たしかに、鉄骨造とか鉄筋コンクリート造だとすると、構造計算を行って、
それから専門的なことですが、鉄筋量はどれくらいがいいのかといった話になるんですが、
木造はですね、壁量計算と言って、
建築基準法に定められている、構造的に必要な壁量を求める計算式があるんです。
それをもとに結構シンプルにつくっていて、
構造補強は、「じゃあここにちゃんと筋交いを入れよう」とか、
「ここに構造用合板を張って耐力壁にしよう」とか、
かなり乱暴な言い方かもしれないですけど、工作感覚でやれるところがあるんですね。
まあ、どこかだけを強化しすぎると、どこかが弱くなったりしてしまうので、
そこは専門家に構造体を見てもらって、バランスを図ることも必要なんですが。

だから、木造における耐震補強はものすごく大変なことではなくて、
ちゃんと補強していけば、ある程度の強度は出るし、
鉄筋コンクリート造だと自重、つまり自分の重さに耐えきれなくなってしまうことが、
木造は建物自体が圧倒的に軽いということもあって、ないんです。

こういうのは感覚でわかって頂けると思うんですけれど、そういう意味では木造は構造補強が楽で、
内山さんが仰ったように、もしかするとあらゆる木造住宅が、
かなりの可能性でリノベーション対象になり得るかもしれないと思うのは、
そういった感覚によるところが大きい。

紫牟田 ：
……なんだか段々と、７年前にリノベをしてしまったのが、悔しくなってきました。

馬場＆内山 ：
（笑）

紫牟田 ：
たしかに、消費者の感覚で言うと、
『大改造！劇的ビフォアアフター』（※1）のようなテレビ番組があるじゃないですか。
ああいった番組で、本当に建物をスケルトン状態にして、
「ここがよくない」「ここはあれだ」っていう議論や検討をしていく。
あの、スケルトン状態になったときの、なんと言うか……、ワクワク感みたいな、
そういった感覚は、一般の方もなんとなくわかってきたんじゃないかなと思うんですよね。

そのスケルトン状態から、家をつくり直していく行程を見ているから、
構造補強についても、一般の方の理解は進みつつあるんじゃないかなという気がしています。

※1 『大改造！劇的ビフォアアフター』テレビ朝日系列で毎週日曜19:58から放送されているテレビ番組。番組へ相談が寄せられた一般視聴者の住宅を、”匠”と呼ばれる建築家や大工などがリフォームしていく、ドキュメンタリー的バラエティ番組。